Mise à jour  – 5 mai 2026

Contexte du projet de loi n^o 31

Le 21 février 2024, l’Assemblée nationale du Québec a adopté la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation, anciennement le projet de loi no 31. Englobant initialement des questions telles que les relations entre les locateurs et les locataires ainsi que les pouvoirs du Tribunal administratif du logement et de la Société d’habitation du Québec, le projet de loi a aussi été amendé pour toucher des questions d’urbanisme. 

L’article 93 de la loi accorde aux municipalités un pouvoir temporaire d’autoriser, par résolution, des projets d’habitation d’au moins trois logements, en dépit de la réglementation d’urbanisme en vigueur. Toute municipalité peut autoriser les projets composés majoritairement de logements sociaux, abordables ou étudiants. Les municipalités de 10 000 habitants et plus dont le taux d’inoccupation des logements locatifs est inférieur à 3 % peuvent utiliser ce pouvoir pour autoriser les projets d’habitation de tout type. 

Avec l’adoption de la Loi édictant la Loi sur les contrats des organismes municipaux et modifiant diverses dispositions principalement aux fins d’allègement du fardeau administratif des organismes municipaux (anciennement le projet de loi no 79), le gouvernement québécois a élargi ce pouvoir. D’une part, les municipalités de moins de 10 000 habitants peuvent désormais autoriser tous types de projets d’habitation, sous réserve pour elles aussi que le taux d’inoccupation provincial des logements locatifs soit inférieur à 3 %. D’autre part, la loi a intégré un principe de mixité, permettant l’ajout de commerces de proximité et d’autres services dans ces projets (à la condition que la composante résidentielle occupe une superficie plus importante que la composante non résidentielle).  

Les projets autorisés via ce mécanisme ne sont pas assujettis à l’approbation référendaire. Ce pouvoir exceptionnel a été prolongé et il est désormais applicable jusqu’au 21 février 2029. 

***Consulter le Muni-Express dédié du ministère des Affaires municipales pour plus d’information sur la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation.

***Consulter le Muni-Express dédié du ministère des Affaires municipales pour plus d’information sur la Loi édictant la Loi sur les contrats des organismes municipaux et modifiant diverses dispositions principalement aux fins d’allègement du fardeau administratif des organismes municipaux.

Position de l’Ordre sur ce « superpouvoir »

Lors du débat sur le projet de loi no 31, l’Ordre a exprimé de vives préoccupations concernant cette disposition, tout en reconnaissant la nécessité de faciliter la construction de logements en contexte de crise du logement. Ces préoccupations ont notamment été exprimées dans les médias ainsi que dans une lettre envoyée aux élus et élues.  

Lors du débat sur le projet de loi no 79, l’Ordre s’est positionné en faveur d’une densification planifiée et ordonnée plutôt que d’autorisations à la pièce. Dans les deux cas, l’Ordre a souligné l’importance d’actualiser les plans et règlements d’urbanisme pour baliser la densification, plutôt que de s’appuyer sur des procédures d’exception. 

Confronté à des taux d’inoccupation encore bas, le Québec fait face à des pressions importantes pour accélérer la mise en chantier de nouveaux projets résidentiels. Cette urgence peut amener les municipalités à recourir au superpouvoir. L’Ordre reconnaît qu‘il peut s’avérer être utile, notamment pour faciliter la mise en chantier de projets prioritaires, comme les logements abordables et sociaux portés par des organismes à but non lucratif. 

Dans tous les cas, le pouvoir exceptionnel fait partie, du moins temporairement, du coffre à outils en urbanisme. Ainsi, l’Ordre souhaite proposer une orientation aux urbanistes et autres acteurs de l’aménagement concernant sa vision d’une utilisation responsable de celui-ci, dans un souci de protection du public. 

La résolution-cadre comme étape préalable

Pour l’Ordre, il est indispensable que les municipalités souhaitant recourir à ce pouvoir se dotent de balises en amont, via l’adoption d’une résolution-cadre. Une telle résolution préciserait les intentions du conseil municipal par rapport à l’utilisation du pouvoir, assurerait une plus grande prévisibilité, transparence et cohérence des décisions et constituerait un contrat social entre les élus et les citoyens. 

L’approche préconisée par l’Ordre s’inspire notamment du fonctionnement des règlements sur les projets particuliers de construction, de modification ou d’occupation d’immeuble (PPCMOI). Notre vision est que ce pouvoir soit utilisé essentiellement comme un « super PPCMOI », plus souple et sans possibilité de processus référendaire. 

Une résolution-cadre devrait minimalement comprendre : 

1. Une identification des territoires d’application du pouvoir

Nous croyons qu’il est important de circonscrire l’utilisation du pouvoir à des secteurs propices à recevoir des projets de densification et ainsi assurer une localisation optimale des nouveaux logements. Le centre-ville, les secteurs centraux ou des secteurs déjà identifiés comme étant à requalifier ou à redévelopper sont des choix évidents, mais une variété de considérations sont à prendre en compte, dont la présence et la capacité des infrastructures publiques, la desserte en transport collectif ou encore l’accès aux commerces et services de proximité (scolaires, sanitaires, culturelles, ludiques, etc.). 

2. La notion du respect des objectifs du plan d’urbanisme

Les projets autorisés par ce pouvoir doivent être cohérents avec les objectifs du plan d’urbanisme (PU). La municipalité pourrait aussi faire référence à tout autre document de planification pertinent comme une politique d’habitation ou un plan climat. Enfin, si la municipalité est en processus de révision du PU et estime que le plan en vigueur ne représente plus sa vision du développement du territoire, la résolution-cadre pourrait prévoir des objectifs propres à l’utilisation de ce pouvoir, par exemple en s’inspirant du schéma d’aménagement, d’un projet préliminaire de PU révisé, ou bien des nouvelles orientations gouvernementales en aménagement du territoire en vigueur depuis décembre 2024. 

3. Des critères d’analyse pour les projets

La résolution-cadre doit établir des critères pour l’analyse des demandes d’autorisation. Pour les municipalités s’étant dotées d’un règlement sur les PPCMOI, les critères de ce règlement pourraient servir d’inspiration, avec les adaptations nécessaires. Nous préconisons entre autres des critères en lien avec : 

• La compatibilité du projet avec son milieu d’insertion, ses impacts (p. ex. ensoleillement, canopée d’arbres, circulation, vues, paysages, impacts positifs) ainsi que les stratégies de mitigation de ceux-ci; 
• L’intégration urbaine du projet, autant en termes de ses caractéristiques physiques (p. ex. implantation, volumétrie, densité) que son apport à la création d’un milieu de vie complet (p. ex. mixité d’usages); 

• La qualité architecturale de la proposition et sa contribution au développement d’un milieu de vie convivial;

• La conservation et la mise en valeur du patrimoine, du bâti existant et des composantes identitaires du secteur (historique, sociale, culturelle, paysagère, etc.); 

• Les caractéristiques des logements proposés et les gains potentiels en termes de réponse aux besoins en habitation.

4. Des conditions minimales

La loi permet aux municipalités de prévoir des conditions devant être respectées lors de la réalisation des projets autorisés via le pouvoir exceptionnel. Nous croyons que les municipalités doivent minimalement prévoir comme conditions : 

• L’assujettissement des projets au règlement sur les plans d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA), si applicable, particulièrement dans les secteurs patrimoniaux ou autrement sensibles; 

• L’avis du comité consultatif d’urbanisme (CCU), qui constitue une occasion de bonifier les projets, d’identifier des conditions supplémentaires et d’en améliorer l’acceptabilité sociale; 
• L’obtention d’un permis de construction et de toute autre autorisation municipale normalement requise dans le cadre de la réalisation du projet;
• Une durée de validité de l’autorisation, afin d’éviter la réalisation des projets plusieurs années après l’adoption de la résolution et possiblement même après avoir révisé la planification et la réglementation pour faciliter la densification. 

***L’Union des municipalités du Québec a récemment organisé un webinaire et produit un aide-mémoire sur le pouvoir exceptionnel de l’article 93, disponible en différé et moyennant des frais pour les non-membres.

Processus de révision de la planification

Plusieurs villes sont ou ont été en processus de révision de leur PU. L’Ordre prend acte de ces démarches, qui exigent du temps et nécessitent des ressources. Toutefois, il invite les municipalités qui se trouvent dans cette situation et qui ont utilisé ou envisagent de recourir au superpouvoir à : 

1) Durant la période de transition, utiliser ce pouvoir uniquement pour autoriser les projets conformes à la planification anticipée et aux orientations à venir. Cette recommandation vise à s’assurer que les mesures transitoires et exceptionnelles ne contredisent pas la mise à niveau prévue.  

2) Une fois la planification mise à jour, renoncer formellement à l’utilisation de ce pouvoir. 

Nous rappelons que les municipalités disposent d’une gamme d’outils réglementaires, tels que le zonage incitatif et différencié, qui permettent de négocier différemment avec les promoteurs. Autoriser de plein droit la densification est également une stratégie qui a démontré son efficacité pour accélérer la construction de logements. 

***Consulter le Muni-Express du ministère des Affaires municipales qui recense l’ensemble des pouvoirs qui permettent aux municipalités locales et aux municipalités régionales de comté d’intervenir en matière d’habitation. 

***L’Union des municipalités du Québec a préparé une série de capsules vidéo pour comprendre le plein potentiel des outils municipaux et élaborer des stratégies pratiques en habitation. La série est disponible en différé, moyennant des frais pour les non-membres. 

Consultation publique et acceptabilité sociale

En dérogeant aux dispositions du PU, ce pouvoir peut alimenter une forme de méfiance des citoyens et des citoyennes envers le pouvoir exceptionnel. Pour favoriser l’adhésion des citoyens à l’aménagement de la ville, il convient de renforcer les mécanismes de consultation et de diffusion de l’information lorsque ce pouvoir est utilisé. 

Les municipalités doivent motiver le recours à ce pouvoir en précisant les motifs qui rendent nécessaire la dérogation aux règlements d’urbanisme ainsi que les critères retenus pour l’évaluation des projets admissibles via ce mécanisme. 

Cette approche favorise la compréhension des enjeux urbains par les citoyens et les citoyennes, maintient la légitimité des décisions et assure la transparence des processus réglementaires.